PAVREIT 为什么会暴跌？这是机会 还是陷阱？
PAVREIT 在Nov 11 至 Nov 26 的两个星期间，从1.40+ 跌到了1.21, 跌了接近15%。对于REIT这种相对稳定的资产来说，这已经可以算是暴跌了。
作为一名股息投资者，REIT 一直深受我的喜爱。PAVREIT 对于我个人来说，更是有着重大意义，因为在我多年前开始投资的时候，PAVREIT 是第一只带给我年回酬 20%+ 的公司，我到现在还留着一小部分当年的票来做纪念呢。
回到正题：照理来说，PAVREIT这种做商场的Retail REIT, 随着经济的开放，投资者的预期应该是越做越好才对，那股价为什么会暴跌呢？
对于股息投资者来说，这到底是机会、还是陷阱呢？
我在这里整理出了4大原因，它们分别是：
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政府的商场 Bumi Quota 政策
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新变种病毒Omicron 的不确定性：严重的话，有可能再次lockdown
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经济复苏后的interest rate 上涨
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PAVREIT 除名MSCI Global Small Cap Index
这些原因很多都是推测来的，我会尽量提供证据、数据来证明观点。我个人觉得一些原因比其他的更logical一些，最后那个原因尤其有趣，朋友们一定要看到最后哦！
（一）政府的商场 Bumi Quota 政策
大马政府在Nov 18 宣布了有意设立一项购物商场的Bumi Quota，好让土著能够在高级商场内分一杯羹。这政策如果落实，确实会给PAVREIT 的商场带来负面影响。那这是不是导致PAVREIT
暴跌的原因呢？
我们先来看数据，才来说说我个人的看法。
政府是在Nov 18 宣布这项政策意愿的，而PAVREIT 当天的股价在RM 1.36, 之后的一个星期内股价确实是继续下滑了10% 左右，那这项消息确实有可能是造成PAVREIT 股价暴跌的元凶。
在确定之前，先让我们来看看 SUNREIT （Sunway Pyramid）和 IGBREIT (MidValley)这两个Retail REIT 的影响：
从上图可见，自消息发布的一个星期后，SUNREIT 股价不跌反升，IGBREIT 只跌了1 sen ，皆属于普通波动范围，和PAVREIT 的暴跌形成强烈对比。虽然作为最high
class 的mall，政策对PAVREIT 的影响会比其他Mall 大一些，但也不至于影响全在PAVREIT, 而对SUNREIT、IGBREIT 等毫无影响吧。
所以，我在此大胆推测，Bumi Quota 政策不是 PAVREIT 股价暴跌的主要元凶。
对于政策，我个人的看法是：政策的执行细节还不到位，我们不好判断。政府有可能会用Subsidy 的方式 （这对Mall 影响较小），最坏情况也有可能强硬地要求Mall 自行把损失吞下。即使是后者，我相信商家们还是可以“上有政策，下有对策”，不好小看商人们的小聪明。总之，现在下判断还为之过早。
（二） 新变种病毒Omicron 的不确定性
近期发现的新变种病毒Omicron 为经济的恢复蒙上了一层阴影。各国政府严正以待，如果再次封国封城，对于PAVREIT 的打击会很大。
Omicron 的消息，我最早是在Nov 24 的新闻里看到的，这时候PAVREIT 的股价已经跌到RM 1.25 了，所以不是暴跌元凶。不过，Omicron
的不确定性很高，在我们获得更多Omicron的资讯前，此因素大概率会继续影响PAVREIT
股价。
我的看法：虽然Omicron 可能会导致经济复苏受挫，但跟2020年的时候不同，这两年来我们学会了病毒的应对之法，对于封城等措施也在心理有个底了，不会如两年前那么恐慌。经济复苏虽然会慢下来，但它总有一天会到来的。我的投资也是以比较长远的角度来看的，所以对这个因素会比较不担心。
（三） 经济复苏后的interest rate 上涨
*要注意：（二） 和 （三）是不会同时发生的。
经济复苏通常会伴随着 通货膨胀，通货膨胀又会让各国政府调高利率（interest rate）。利率是商业、投资的“地心引力”，做生意/融资成本上升，要还的利息变多，REIT 就会下跌，资产价格会重置。
科普一下：如果一个REIT 的股价RM1，给的dividend 有RM 0.05, 那dividend yield 就是5%。我们assume 市场的Risk-free interest rate 为2%，那这里REIT 就有5% - 2% = 3% 的Spread。我们假设这个Spread 是永远停留在3% 的。
某一天，政府宣布调高interest rate 1%，来到3%。那为了维持3% 的Spread，REIT 最新的dividend yield 就是Interest Rate 3% +
Spread 3% = 6%。
假设REIT 给的利息依旧保持RM 0.05 sen，为了维持6% 的Dividend Yield，股价就必须跌到RM 0.83。我们可以看到，利率对REIT “资产价格重置” 的影响很大。
当然，以上的例子是Textbook case 来的。实际上，根据我的经验，事实未必会照此发展。我等下会给出实际案例。
好，回到我们的问题：interest rate 是不是导致PAVREIT 暴跌的元凶呢？我认为不是，因为interest
rate 是影响整个行业的，如果是这个原因的话，其他REIT 应该同样会暴跌才对。Interest rate doesn’t discriminate （银行业除外）。
不过，Interest rate对REIT 的长期影响是有的，我们还要好好观察。
接下来，我们来聊聊 Interest Rate 和 REIT 的关系，不是课本上的那种，而是现实世界里的那种。
我们知道美国的Federal Reserve 是全世界资金的水龙头，我们要参考interest rate 绝对躲不掉美国的interest rate。
为了更严谨的研究，我们必须要分析：
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US interest rate 对马股REIT 的影响
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Malaysia interest rate 对马股REIT 的影响
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US interest rate 对美股REIT 的影响
开始前，我们先来看看美国和马来西亚 近几年的interest rate 走势:
Source： https://fred.stlouisfed.org/series/FEDFUNDS
Source:
https://tradingeconomics.com/malaysia/interest-rate
美国 interest rate 自2015 – 2019 年间，上升极大。相反的，马来西亚同期的interest
rate 没有太大波动，维持在3.00% 至 3.25% 之间。
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US interest rate 对马股REIT 的影响
美国 interest rate 自2015 – 2019 年间的大升，按照textbook case
说的，应该对REIT 有着本质性的打击才对，我们来看看。
我们可以看到，在由美国领头的世界升息潮中，马股REIT 的股价不跌反升，这很明显与经济学课本所说的背道而驰。
自2019年 年中之后，美国降低了interest rate，马股REIT 反而跌跌不休。这样来看，REIT 股价似乎与是与interest rate 成正比的 （directly proportional）。结论为什么会与课本完全相反呢？真是令人匪夷所思。
这个问题困扰了我好几年，这些年我终于找到了比较合理的解释：课本里的case study
假设我们的经济是完全自然的状态，不过实际上“政府们” 是有很大影响力的，课本并没有把这些归纳进去。
当经济好时，政府会调高interest rate 来抑制 通膨；相反的，当经济不好时，政府会调低interest rate 来刺激经济。所以当我们看到2015 – 2019 年， interest rate 上涨，实际上那是经济好的表现，经济好，REIT股价当然涨啦，这是再简单不过的道理。
同样的，2019 – 2021 年间，因为COVID，美国政府为了刺激经济，把interest rate 调低至接近0%，这背后的原因是经济不好，经济不好，REIT 当然跌啦。
所以，比起单纯的“利率” 我们分辨REIT的表现 更应该对标 经济的好坏。
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Malaysia interest rate 对马股REIT 的影响
我们从之前的分析中知道：Malaysia 的interest rate 这些年来没有多大改变，所以没有太多分析价值。
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US interest rate 对美股REIT 的影响
US interest rate 对美股REIT 的影响又如何呢？
我在这里就用American Tower Corporation （$AMT）这个REIT 来做例子好了：
$AMT 在2015 – 2019 升息的年间，股价涨了119%。
$AMT 2015 发了$0.90 dividend
$AMT 2019 发了$1.85 dividend
股息涨了106%。
其股价 与 股息 增长的幅度同步。在这里，我个人的推断，REIT 股价是与 业绩挂钩的，而并非interest rate。否则，为何interest rate 变了这么多，却不见得影响股价？
当然，$AMT 只是其中一个例子，我本身有多拿好几个REIT 来做试验，发现情况也是类似，欢迎朋友们多做功课，帮我验证一下推论是否正确。
（四） PAVREIT 除名MSCI Global Small
Cap Index
MSCI Global Small Cap Index 在Nov 11 发布了最新的list/addition
& deletion。
Source：https://www.msci.com/index-review
PAVREIT 很不幸地被除名了。通常，大基金们是会根据Index 来买股的，所以PAVREIT 被除名后，基金们也会被迫调整Portfolio，把PAVREIT 卖掉。
PAVREIT是在Nov 11，也就是MSCI Deletion 左右，才开始跌的，所以我相信这是PAVREIT 暴跌的元凶。
其它被除名的马股也有相同命运：
（当然，也有些例外：如Comfort是股价涨的。）
大多公司被除名后，都跌了10-20% 不等，和我的推测一致。
我想，事情的真相应该是：PAVREIT 先是在Nov 11被MSCI Small Cap 除名而开始跌，几天后的Nov 17 政府宣布Bumi Quota 政策，PAVREIT受影响续跌，再几天后的Nov 24- 26
期间，新变种病毒来袭，PAVREIT 再跌。这才有了今天的局面。
如果“MSCI Small Cap 除名“ 是主因这个推测是正确的话，那这只是短期因素，等基金们调整完毕就应该会得到缓解。更让人担心的是后续的政府政策 和 变种病毒 两大因素。
当然，以上的分析只是我的推测。老实说，我也没有确切的证据来证明观点。希望股友们 take
it with a grain of salt。
那你自己对PAVREIT 暴跌是怎么看的呢？请comment让我知道，也欢迎到telegram来和我交流哦：https://t.me/joinchat/SpbPJcgw66oxODQ1
注：以上的文章只是分析，不是投资建议，不是买卖建议。投资有风险，投资前请一定要做功课，独立思考和咨询投资专家。分析只是参考用的，请一定要自己加以分辨。
